Achat immobilier sur plan (VEFA) : les pièges à éviter

L’achat d’un bien immobilier sur plan impose des précautions puisque vous êtes sur le point d’acquérir un logement neuf qui n’est pas encore construit. Ce type d’acquisition implique d’éviter les pièges de ce mode de vente : travaux qui s’éternisent, entrepreneur peu scrupuleux… On fait le point pour vous aider à acheter dans de bonnes conditions.

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

VEFA signifie vente en état futur d’achèvement. Autrement dit, vous allez acheter un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore achevée. En pratique, des délais de 12 à 24 mois s’écoulent entre l’acquisition sur plan et la livraison du bien.

Nos conseils de bon sens avant la vente

Tant que votre logement n’est pas construit, vous n’avez qu’un support papier ou des images en 3D pour visualiser votre futur bien. Pour autant, il y a quelques réflexes à adopter :

• Renseignez vous sur l’environnement de votre bien : visitez le quartier, vérifiez la présence de commerces, de transports en commun ou d’éventuelles sources de nuisances sonores

Si le quartier est en développement, consultez le plan local d’urbanisme disponible en mairie pour connaître les projets de voirie de la municipalité.

• Évaluez le montant de vos charges : auprès des copropriétaires par exemple, ou en visitant un programme immobilier déjà achevé par votre constructeur
• Soyez exigeant sur les points techniques : vérifiez les matériaux de construction utilisés, informez-vous de la qualité du réseau de plomberie et de l’installation électrique, évaluez les charges prévisionnelles des dépenses énergétiques, anticipez le coût d’entretien des parties communes, des façades et de la toiture

Vous pouvez exiger des certificats de qualité, comme :

• Le label Qualitel, qui garantit les performances énergétiques des biens neufs en construction
• Le label d’État Bâtiment biosourcé, qui valorise les ouvrages intégrant une part significative de matériaux d’origine naturelle dans leur construction

Lors d’un achat sur plan, le promoteur doit obligatoirement fournir deux garanties spécifiques :

• Une garantie d’achèvement, accordée par une banque qui assure la fourniture des fonds nécessaire pour terminer la construction en cas de faillite de l’entrepreneur
• Une garantie de remboursement, qui représente l’engagement d’une banque à vous rembourser les sommes versées si la construction est interrompue

Les pièges à éviter lors de la signature du contrat

Avant de signer le contrat de vente, un contrat de réservation assorti d’un dépôt de garantie de 2 % à 5 % du montant de la vente peut vous être demandé pour contractualiser l’accord.

Le contrat de réservation

Dans ce cas, vérifiez les mentions du contrat, qui doit contenir :

• Une description détaillée du futur logement
• Sa situation et la liste des équipements collectifs
• La qualité et la nature des matériaux utilisés
• Le prix prévisionnel de vente et ses modalités de révision
• La date de vente définitive et le délai prévu de livraison

Si l’achat de votre bien immobilier dépend d’un prêt bancaire, intégrez une clause suspensive d’obtention de l’emprunt pour garantir la récupération de votre dépôt de garantie en cas de refus de crédit entraînant l’échec de la vente.

Vous disposez d’un délai légal de rétractation de 7 jours pour dénoncer le contrat de réservation, mais dans ce cas le dépôt de garantie est perdu.

Le contrat de vente

Lors de la signature du contrat de vente, vérifiez les mentions obligatoires. Leur présence vous protège en cas de conflit judiciaire avec le constructeur en vous permettant de réclamer des dommages et intérêts, par exemple en cas de retard de livraison :

• La description de l’immeuble
• Le montant prévu de la vente
• Les modalités de paiement et les conditions de révision du prix
• Les garanties d’achèvement ou de remboursement
• Le délai de livraison

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Les points à vérifier lors de la livraison du bien

Lors de l’étape finale de la construction, vérifiez directement le résultat sur le terrain pour vous assurer de l’absence de :

• Vice de conformité : si un ouvrage n’est pas conforme à ce qui était prévu, vous avez la possibilité de bloquer temporairement le solde du paiement chez le notaire ou à la Caisse des dépôts et consignations
• Vice de construction : si un travail a été mal exécuté, vous pouvez obtenir réparation ou une diminution du prix de vente en vous adressant au tribunal de grande instance (TGI) dans un délai maximum de 12 mois suite à la livraison du logement

La construction d’un logement neuf bénéficie de garanties supplémentaires pour couvrir l’usage du bien sur la durée :

• 2 ans concernant le fonctionnement des équipements
• 10 ans pour les défauts menaçant la solidité du bâtiment